Le règlement de copropriété

Prévu par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété est établi lors de la mise en copropriété de l'immeuble, presque toujours par un notaire, accompagné de l'état descriptif de division qui numérote les lots et fixe leurs tantièmes.

Sa force vient de sa publication au service de la publicité foncière : une fois publié, il est opposable à tout acquéreur, locataire ou occupant, sans qu'il soit besoin de le signer. Acheter un lot, c'est adhérer au règlement — qu'on l'ait lu ou non.

Pour le syndic bénévole, c'est l'outil de travail n° 1 : répartition des charges, majorités applicables, usage des parties communes… presque toutes les questions de gestion y trouvent leur réponse.

Les tantièmes sont la colonne vertébrale du document : ils déterminent à la fois le poids de chaque copropriétaire au vote en assemblée générale et sa part dans les charges. Pour vérifier une répartition ou préparer un budget, utilisez notre calculateur de tantièmes et charges.

Attention à la destination de l'immeuble : cette clause discrète (« immeuble à usage exclusif d'habitation bourgeoise », par exemple) conditionne ce qu'un copropriétaire peut faire de son lot — profession libérale, location meublée touristique, commerce. C'est l'une des clauses les plus contentieuses.

Un immeuble détenu par plusieurs propriétaires de lots est en copropriété de plein droit, même sans document : la loi de 1965 s'applique, avec ses règles supplétives. Mais sans règlement, tout devient friction — répartition des charges contestable, usage des communs flou, ventes ralenties (les notaires réclament le document).

La solution : faire établir un règlement. L'assemblée générale mandate un professionnel — notaire, avec l'appui d'un géomètre-expert pour l'état descriptif de division et le calcul des tantièmes — puis adopte le texte et le fait publier au service de la publicité foncière. C'est un investissement de quelques milliers d'euros qui sécurise définitivement l'immeuble.

Cas fréquent en petite copropriété : deux ou trois lots issus d'une succession, gérés « en bonne intelligence » pendant des années. Le premier désaccord — ou la première vente — révèle le vide. Mieux vaut régulariser à froid qu'à chaud.

Côté coût, une modification votée doit être rédigée en la forme authentique puis publiée au service de la publicité foncière pour être opposable : comptez les honoraires du notaire et les frais de publication, soit le plus souvent quelques centaines à un ou deux milliers d'euros selon la complexité (un simple modificatif de clause coûte bien moins qu'une refonte avec nouveaux tantièmes, qui suppose un géomètre).

Le réflexe du syndic bénévole : grouper les modifications dans un même modificatif pour ne payer la publication qu'une fois, et libeller précisément la résolution (texte de la clause avant/après) pour éviter toute contestation du vote.

En cas de non-respect — nuisances, encombrement des communs, activité contraire à la destination —, la gradation est toujours la même : rappel amiable, puis mise en demeure par le syndic (qui est chargé de faire respecter le règlement), puis action en justice au nom du syndicat, autorisée par l'assemblée générale. Le juge peut ordonner la cessation du trouble, la remise en état et des dommages-intérêts. Un copropriétaire peut aussi agir individuellement s'il subit un préjudice personnel.

À l'inverse, toutes les clauses ne sont pas valables. Les clauses contraires aux dispositions d'ordre public de la loi de 1965 sont réputées non écrites : elles sont censées n'avoir jamais existé, et tout copropriétaire peut le faire constater à tout moment. Exemples classiques :

• l'interdiction générale de détenir un animal familier (contraire à la loi de 1970) ;
• l'interdiction pure et simple de louer son lot ;
• les clauses d'aggravation des charges contraires aux critères légaux de répartition ;
• les restrictions aux droits des copropriétaires non justifiées par la destination de l'immeuble.