Choisir un prestataire pour la copropriété — une entreprise de nettoyage, un ascensoriste, une société de ravalement — ne se fait pas au hasard, ni sur un simple coup de téléphone. Au-delà d’un certain montant, la loi impose une mise en concurrence : comparer plusieurs offres avant de décider. Pour le syndic bénévole, cette règle est à la fois une protection contre les mauvais choix et une obligation dont le non-respect peut fragiliser une décision d’assemblée. Voici comment l’appliquer sans se tromper.

Le principe de mise en concurrence

La règle figure à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Son idée directrice est simple : au-delà d’un certain montant, la copropriété ne doit pas s’engager sur la foi d’une seule offre, mais comparer plusieurs propositions avant de voter. L’objectif est double — maîtriser les coûts et garantir la transparence de la gestion.

Cette obligation couvre deux réalités distinctes qu’il faut bien séparer : d’une part le contrat de syndic lui-même, d’autre part les marchés et contrats conclus par la copropriété avec ses prestataires (travaux, entretien, maintenance, contrats de fourniture). Les règles ne sont pas tout à fait identiques dans les deux cas, comme on va le voir.

Le point commun : la mise en concurrence n’est pas un principe absolu qui s’imposerait à chaque dépense. Elle se déclenche à partir d’un seuil que la copropriété fixe elle-même.

Le seuil voté en assemblée

C’est le mécanisme central, et souvent méconnu des syndics bénévoles. L’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25, arrête elle-même un montant des marchés et des contrats à partir duquel la mise en concurrence devient obligatoire. En dessous de ce seuil, le syndic peut se contenter d’un seul devis ; au-dessus, il doit présenter des offres concurrentes.

À la même majorité, l’assemblée fixe également un montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire avant d’engager une dépense. Ces deux seuils — celui de la mise en concurrence et celui de la consultation du conseil syndical — sont des décisions propres à chaque copropriété.

Le bon réflexe pour le syndic bénévole est donc de vérifier ce qui a été voté : la copropriété a-t-elle déjà fixé ces seuils ? Si non, il est judicieux d’inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, afin de disposer d’une règle claire et de sécuriser les décisions futures.

Combien de devis pour des travaux

C’est la question la plus fréquente : faut-il deux devis, trois devis, pour voter des travaux ? La loi ne fixe aucun nombre précis. Elle exige une « mise en concurrence » réelle au-delà du seuil voté, sans imposer un chiffre.

En pratique, la mise en concurrence suppose de présenter aux copropriétaires au moins deux offres comparables, portant sur des prestations équivalentes, afin qu’ils puissent voter en connaissance de cause. Un seul devis, au-delà du seuil, ne constitue pas une mise en concurrence — et une décision votée dans ces conditions pourrait être contestée.

Deux précautions s’imposent : les devis doivent porter sur des prestations réellement comparables (mêmes prestations, mêmes fournitures), et ils doivent être joints à la convocation de l’assemblée, pour que les copropriétaires en disposent avant le vote. Présenter des devis découverts en séance prive l’assemblée d’un examen sérieux. Pour préparer un dossier de travaux solide, appuyez-vous sur notre page dédiée à la gestion des travaux.

Le cas du contrat de syndic

Pour le contrat de syndic professionnel, la loi prévoit une mise en concurrence spécifique : avant l’assemblée appelée à désigner un syndic, plusieurs projets de contrat doivent être comparés. Mais cette obligation connaît des tempéraments importants.

D’abord, elle repose sur le conseil syndical : c’est lui qui procède à la mise en concurrence. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Ensuite, l’assemblée peut décider d’y déroger pour l’année suivante, par un vote à la majorité de l’article 25 — question qui doit alors être inscrite à l’ordre du jour.

Ce point intéresse peu la copropriété gérée par un syndic bénévole : celui-ci n’est pas un professionnel rémunéré sous contrat marchand, mais un copropriétaire désigné par ses pairs. L’obligation de mise en concurrence du « contrat de syndic » vise avant tout la désignation d’un syndic professionnel. Pour une copropriété qui hésite entre les deux modèles, notre comparatif syndic bénévole ou professionnel éclaire le choix.

Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical est le pivot de la mise en concurrence. Élu par l’assemblée, il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion. C’est à lui que revient, notamment, la mise en concurrence du contrat de syndic, et c’est lui que le syndic doit consulter au-delà du seuil voté avant d’engager certains marchés.

Dans une petite copropriété gérée en bénévole, le conseil syndical joue un rôle d’autant plus utile qu’il apporte un regard collégial sur les devis et les contrats : il aide à comparer les offres, à négocier, et à motiver le choix présenté à l’assemblée. Sa présence renforce la transparence et allège la charge — et la responsabilité — du syndic bénévole. Pour comprendre son fonctionnement, voyez notre page sur le conseil syndical.

En pratique pour le syndic bénévole

Pour appliquer sereinement la mise en concurrence :

  • Faire voter les seuils en assemblée (montant de mise en concurrence et montant de consultation du conseil syndical) si ce n’est pas déjà fait.
  • Solliciter plusieurs devis comparables dès qu’une dépense dépasse le seuil, sur des prestations strictement équivalentes.
  • Joindre les devis à la convocation pour que l’assemblée vote en connaissance de cause.
  • Consulter le conseil syndical au-delà du montant prévu, et conserver la trace de cette consultation.
  • Documenter le choix : garder les offres reçues et les motifs de la sélection, utiles en cas de contestation.

Cette discipline protège la copropriété comme le syndic bénévole. Elle évite les décisions attaquables, obtient de meilleurs prix, et nourrit la confiance des copropriétaires. Pour financer sereinement les gros postes de dépenses, pensez aussi au fonds de travaux ; et pour toute question sur votre gestion, nos outils gratuits vous accompagnent pas à pas.